Veelgestelde vragen over de WOZ

Veelgestelde vragen over de WOZ

• Wat is de wet WOZ?
• Wat is de onroerendezaakbelasting (OZB)?
• Waarvoor gebruikt de gemeente de WOZ-waarde?
• Waarvoor gebruikt de (Rijks)belastingdienst de WOZ-waarde?
• Waarvoor gebruikt het Waterschap de WOZ-waarde?
• Wat is een WOZ-beschikking?
• Wat staat er in de WOZ-beschikking?
• Wie krijgt een beschikking?
• Hoe kan ik bezwaar aantekenen?
• Blijft de WOZ-beschikking ook geldig als ik ga verbouwen?
• Wat is een tijdvak?
• Wat betekent waarde in het economische verkeer?
• Wat is een onroerende zaak?
• Wat is de Waarderingskamer?
• Hoe wordt de waarde van mijn pand vastgesteld?
• Hoe kan ik controleren of de WOZ-waarde klopt?
• Hoe kan de waarde vastgesteld zijn zonder dat ik een taxateur heb gezien?
• Wat is een taxatieverslag?
• Wie ontvangt een taxatieverslag?
• Kan ik het taxatieverslag inzien?
• Ik ben verhuisd en krijg een aanslag over mijn oude woning, klopt dit?
• Hoe kom ik aan de WOZ-waarde na mijn verhuizing?
• Mijn pand stond er op de peildatum nog niet; hoe kan dan de waarde getaxeerd zijn?
• Wat is het verschil tussen een waardepeildatum en een toestanddatum?

Indien u hierna het antwoord op uw vraag niet kunt vinden, dan kunt u telefonisch contact opnemen met de afdeling Belastingen op telefoonnummer (0321) 388 425 of via e-mailadres belastingen@dronten.nl.

Wat is de wet WOZ?
Er geldt een landelijk systeem voor de waardering van onroerende zaken. De regels voor deze waardebepaling zijn vastgelegd in de Wet WOZ. Belangrijk is dat (continu) alle vastgoedgegevens goed geregistreerd worden. Te denken valt hierbij aan informatie over de inhoud, bijgebouwen, het bouwjaar, grondoppervlakte en gegevens over verkoopprijzen. Deze vormen de basis voor een goede waardebepaling.

De WOZ-waarde wordt jaarlijks opnieuw vastgesteld . De peildatum voor de waardebepaling ligt steeds een jaar eerder dan het belastingjaar. Voor het  belastingjaar 2012 geldt dus als waardepeildatum 1 januari 2011. De WOZ-waarde wordt gebruikt voor de berekening van de gemeentelijke onroerende-zaakbelastingen. Het Waterschap berekent hiermee de zogenaamde watersysteemheffing. Bezitters van een eigen huis hebben met de vastgestelde waarde te maken bij de berekening van het eigenwoningforfait in de inkomstenbelasting, de erfbelasting en eventueel de vermogensrendementsheffing van de Rijksoverheid. Kijk voor meer informatie op www.waternet.nl en www.belastingdienst.nl.

Tenslotte wordt de WOZ-waarde ook voor andere doeleinden gebruikt, bijvoorbeeld voor het verkrijgen van een hypothecaire geldlening of als onderbouwing in een taxatierapport.
 

Wat is de onroerendezaakbelasting (OZB)?
Elke eigenaar van een onroerende zaak betaalt de OZB. Ook mensen die gebruik maken van een pand dat geen woning is, betalen OZB. De gemeente int de belasting.
 

Waarvoor gebruikt de gemeente de WOZ-waarde?
De gemeenten hanteren de WOZ-waarde als grondslag voor de heffing van de onroerende-zaakbelastingen (OZB). Vanaf 2006 wordt de belasting niet meer geheven van gebruikers van woningen. Alleen de eigenaren van woningen en eigenaren en gebruikers van niet woningen (bedrijven e.d.) worden nog in de OZB betrokken.

De OZB wordt van alle onroerende zaken geheven, behoudens enkele al dan niet verplichte vrijstellingen.

Er zijn twee soorten vrijstellingen:

1. De objecten die in het kader van de Gemeentewet zijn vrijgesteld. Het gaat hier bijvoorbeeld om openbare wegen en bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond, zoals weiland of landbouwgrond. Voor deze objecten hoeft geen WOZ-waarde te worden bepaald, omdat deze ook zijn vrijgesteld in de Wet WOZ.
2. De objecten die in de gemeentelijke belastingverordening zijn vrijgesteld. Deze objecten moeten wel getaxeerd worden, omdat de waarde van belang is bij de berekening van de zogenaamde belastingcapaciteit van de gemeente en de heffing van het Waterschap.
    

Waarvoor gebruikt de (Rijks)belastingdienst de WOZ-waarde?
De Belastingdienst beschikt over alle WOZ-waarden van de gemeenten. Periodiek ontvangt de Belastingdienst de geactualiseerde gegevens. De WOZ-waarde wordt gebruikt voor de inkomstenbelasting (het eigenwoningforfait), de erfbelasting en de  "vermogensrendementsheffing" voor woningen die "niet tot hoofdverblijf dienen". 

Kijk ook op www.belastingdienst.nl
 

Waarvoor gebruikt het Waterschap de WOZ-waarde?
De waterschappen gebruiken de WOZ-waarde voor de watersysteemheffing, die geheven wordt van eigenaren van gebouwde onroerende zaken.

Voor meer informatie verwijzen wij u naar www.tricijn.nl
 

Wat is een WOZ-beschikking?
Een WOZ-beschikking is een officieel document waarmee de vastgestelde waarde van een onroerende zaak wordt bekend gemaakt. U ontvangt steeds aan het begin van het belastingjaar een nieuwe beschikking.
 

Wat staat er in de WOZ-beschikking?
In de beschikking staat vermeld:

• op welke onroerende zaak de beschikking betrekking heeft;
• de belanghebbende (eigenaar/gebruiker) van de onroerende zaak;
• welke waarde is vastgesteld;
• van welke waardepeildatum wordt uitgegaan.

De WOZ-beschikking wordt samen met de gemeentelijke heffingen aan u kenbaar gemaakt. Op deze manier kunt u meteen zien welke gevolgen de WOZ-waarde heeft voor de betaling van de onroerende-zaakbelastingen. 
 

Wie krijgt een beschikking?
Elke eigenaar en/of gebruiker van een onroerende zaak wordt aangemerkt als belanghebbende en ontvangt van de gemeente een beschikking als zij op 1 januari van het belastingjaar eigenaar en/of gebruiker zijn. Uitgezonderd zijn de gebruikers van woningen omdat zij geen belanghebbenden zijn.

Als belanghebbende voor het eigendom wordt gezien degene die het genot heeft krachtens eigendom, bezit of beperkt recht. Dit houdt in dat als een beperkt recht rust op een zaak (bijvoorbeeld vruchtgebruik, erfpacht) de beperkt gerechtigde als belanghebbende wordt gezien. Als een onroerende zaak een juridische en een economische eigenaar heeft, dan zal de beschikking aan de juridische eigenaar worden toegezonden. Voorts is een belanghebbende degene die de onroerende zaak gebruikt, echter dus met uitzondering van de gebruikers van woningen.

Voor de bepaling van de eigenaar wordt uitgegaan van de gegevens die geregistreerd staan bij het Kadaster. Daarvan wordt alleen afgeweken indien uit overgelegde gegevens blijkt, dat dit anders moet zijn.

Er kan maar één persoon/instantie als gebruiker of eigenaar op de WOZ-beschikking worden vermeld. Als er meerdere eigenaren of gebruikers zijn dan mag de gemeente één van hen aanwijzen als belanghebbende.
 

Hoe kan ik bezwaar aantekenen?
U kunt bezwaar maken als u het niet eens bent met de WOZ-waarde van uw pand. Motiveer altijd waarom u bezwaar maakt. U kunt alleen schriftelijk bezwaar maken. Het bezwaar moet binnen zes weken na de dagtekening van het aanslagbiljet door ons zijn ontvangen. Het bezwaar stuurt u naar de gemeente Dronten, t.a.v. afdeling Concerndiensten/Belastingen, Postbus 100, 8250 AC Dronten.

Het bezwaarschrift moet gemotiveerd zijn: dat betekent dat u duidelijk moet aangeven waarom u het niet eens bent met de beschikking. De gemeente doet vervolgens een uitspraak op uw bezwaarschrift. Tegen de uitspraak kunt u beroep aantekenen bij de rechtbank.

Een bezwaarschrift die na de termijn van zes weken is ingediend wordt door de gemeente  wegens termijnoverschrijding 'niet ontvankelijk' verklaard. Uw bezwaarschrift wordt wel 'ambtshalve' beoordeeld. Als blijkt dat de waarde meer dan 20% afwijkt van de oorspronkelijk vastgestelde waarde, dan bestaat nog recht op een verlaging.

De rijksbelastingdienst en het waterschap maken voor de heffing van belastingen ook gebruik van de WOZ-waarde. U hoeft niet apart bij deze instanties bezwaar te maken. De gemeente informeert hen over de afwikkeling. Eventueel opgelegde aanslagen op basis van de onjuiste waarde worden aangepast. U ontvangt daarvan automatisch bericht.

Als iemand anders voor u bezwaar maakt, moet bij het bezwaarschrift een deugdelijke machtiging worden meegezonden.
 

Blijft de WOZ-beschikking ook geldig als ik ga verbouwen?
De WOZ-waarde die is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2011 is van toepassing alleen voor het belastingjaar 2012. Een verbouwing in de loop van 2012 heeft dus geen invloed op deze waarde. De verbouwing zal wel van invloed zijn op de WOZ-waarde vanaf het belastingjaar 2013.
 

Wat is een tijdvak?
Een tijdvak is een periode waarin dezelfde waardepeildatum wordt gehanteerd. 

Vanaf het belastingjaar 2007 gelden jaarlijkse tijdvakken. Het belastingjaar 2012 heeft als waardepeildatum 1 januari 2011. Voor het belastingjaar 2013 is de waardepeildatum 1 januari 2012 en zo verder.
 

Wat betekent waarde in het economische verkeer?
De 'waarde in het economische verkeer' is de prijs van een onroerende zaak die een redelijk handelend verkoper en een redelijk handelende koper na een zorgvuldige voorbereiding zouden overeenkomen bij verkoop in lege staat.

Dit is een 'vertaling' van de wettelijke definitie die uitgaat van de fictie dat het volle en onbezwaarde eigendom kan worden overgedragen alsmede dat de zaak onmiddellijk en in volle omvang in gebruik kan worden genomen.

Er mag dus bijvoorbeeld geen rekening worden gehouden met erfpacht of verhuur.
 

Wat is een onroerende zaak?
Een onroerende zaak is een stuk grond met alle daarmee verbonden bouwwerken. Bijvoorbeeld woningen, bedrijfspanden,scholen en dergelijke. Ook grond zonder opstallen wordt als een onroerende zaak aangemerkt.
 

Wat is de Waarderingskamer?
De Waarderingskamer is een onafhankelijk orgaan dat toezicht houdt op een juiste uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken. Zij zorgt er onder andere voor dat de uniformiteit van de taxaties is gewaarborgd. Gemeenten moeten aan de Waarderingskamer rapporteren in de vorm van kwaliteitsanalyses en voortgangsrapportages. Ook voert de Waarderingskamer jaarlijks controles uit bij de gemeenten zelf.

Meer informatie over de Waarderingskamer vindt u op www.waarderingskamer.nl
 

Hoe wordt de waarde van mijn pand vastgesteld?
Bij de taxatie wordt uitgegaan van de zogenaamde "waarde in het economische verkeer". Ter bepaling hiervan wordt gekeken naar de vrije verkoopwaarde van een onroerende zaak, beoordeeld naar de marktsituatie op de waardepeildatum 1 januari 2011. Deze vrije verkoopwaarde komt tot stand na beoordeling van onder andere vergelijkbare verkoopcijfers en factoren zoals kwaliteit, onderhoud en ligging van de onroerende zaak. Er wordt uitgegaan van de fictie dat de onroerende zaak op 1 januari 2011 leeg verkocht wordt en onmiddellijk in gebruik zou worden genomen. Met huur, verhuur, hypotheken en andere zakelijke rechten (zoals erfpacht) wordt bij de WOZ-waardering geen rekening gehouden.

De gemeente houdt van alle objecten de bouwkundige kenmerken bij. Verder verzamelt de gemeente zoveel mogelijk marktgegevens, zoals verkoopcijfers en huurcijfers. Zodoende ontstaat een betrouwbaar beeld van de WOZ-waarde rond genoemde waardepeildatum. 

Bij de taxatie is verder van belang de toestandspeildatum van de onroerende zaak. In het algemeen wordt uitgegaan van de toestand waarin de onroerende zaak zich op 1 januari 2011 bevond. Als echter in de periode van 1 januari 2011 tot 1 januari 2012 sprake is geweest van bijvoorbeeld een verbouwing, afbraak of bestemmingswijziging (artikel 18 van de Wet WOZ) dan is rekening gehouden met de toestand van de onroerende zaak op 1 januari 2012.
 

Hoe kan ik controleren of de WOZ-waarde klopt?
De WOZ-waarde is vastgesteld naar het prijspeil op 1 januari van vorig jaar. Dit is de waardepeildatum. U kunt een idee krijgen van de juiste waarde door de WOZ-waarde van uw woning te vergelijken met verkoopprijzen van woningen die zijn verkocht rond de waardepeildatum. U kunt het taxatieverslag opvragen. Hierin staan de woningen vermeld die door de gemeente gebruikt zijn om de WOZ-waarde vast te stellen. Als u zelf denkt een beter vergelijkbare woning te weten die rond de peildatum is verkocht, dan kunt u de verkoopprijs van die woning opvragen via het Kadaster. Bij het Kadaster is ook een koopsommenoverzicht te verkrijgen tegen betaling. Hierin kunt u zien welke woningen zijn verkocht in uw postcodegebied.
 

Hoe kan de waarde vastgesteld zijn zonder dat ik een taxateur heb gezien?
Voor het vaststellen van de waarde van alle onroerende zaken wordt gebruik gemaakt van vergelijkbare verkoopcijfers en bij niet woningen ook van huurcijfers. Alleen de geanalyseerde en bruikbare verkoopcijfers komen hiervoor in aanmerking.

De verkoopcijfers worden op een geautomatiseerde wijze gebruikt voor de taxatie van vergelijkbare onroerende zaken. Door het op de juiste wijze vastleggen van specifieke objectkenmerken en door rekening te houden met factoren zoals kwaliteit, onderhoud, luxe, uitstraling, ligging en soort object ontstaat een betrouwbare taxatie. Uiteraard worden de geautomatiseerde taxaties grondig gecontroleerd en daar waar nodig bijgesteld.

Het is daarbij niet nodig, dat elk pand apart bezocht en getaxeerd wordt. De taxaties vinden plaats volgens de regels die in de Wet WOZ zijn vastgelegd. De Waarderingskamer houdt streng toezicht op een juiste uitvoering van de waardebepaling.
 

Wat is een taxatieverslag?
Eén van de doelstellingen van de Wet WOZ is duidelijkheid. De gemeente moet een belanghebbende inzicht kunnen geven in de opbouw van de taxatie. Iedereen die een WOZ-beschikking heeft ontvangen, kan de gemeente verzoeken om een taxatieverslag of dit zelf downloaden vanaf deze site.

Het taxatieverslag van een onroerende zaak bevat, naast de aanduiding van het object en de kadastrale gegevens, enkele kenmerken die van belang zijn voor de waardebepaling. Zoals het soort object, het bouwjaar en de grootte van het object. Daarnaast wordt melding gemaakt van bijzondere kenmerken die van belang zijn voor de waardebepaling.

Verder geeft het taxatieverslag inzicht in de aansluiting op de markt. Bij woningen geschiedt dit door de vermelding van verkoopprijzen en WOZ-waarden van drie vergelijkbare woningen. Bij niet-woningen (bedrijven, kantoren, kerken, scholen, etc.) geschiedt dit door het weergeven van de opbouw van de taxatie (huurwaarde en kapitalisatiefactor of herbouwwaarde en correctiefactoren).
 

Wie ontvangt een taxatieverslag?
Iedereen die een WOZ-beschikking heeft ontvangen, kan de gemeente verzoeken om een taxatieverslag.

Belangrijk om te weten is dat het taxatieverslag van uw pand niet aan derden wordt verstrekt. Wel kan een belanghebbende het waardegegeven (dus alleen de WOZ-waarde) van een bepaalde onroerende zaak opvragen indien hij kan aantonen een 'gerechtvaardigd belang' te hebben. Het gerechtvaardigd belang geldt niet voor elk willekeurig object, maar slechts voor een beperkt aantal (maximaal 6) vergelijkbare objecten.
 

Kan ik het taxatieverslag inzien?
Via deze website kunt u het taxatieverslag van uw pand inzien. KLIK HIER om het verslag op te vragen. U kunt het taxatieverslag ook aanvragen bij de gemeente. U krijgt het verslag dan zo snel mogelijk (in ieder geval binnen een week) thuisgestuurd.
 

Ik ben verhuisd en krijg een aanslag over mijn oude woning, klopt dit?
De aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) gaat uit van de situatie op 1 januari. Heeft u na 1 januari uw woning verkocht en/of bent u na die datum verhuisd, dan krijgt u nog een aanslag OZB voor uw oude woning. In de meeste gevallen word de OZB bij de verkoop van een woning door de notaris verrekend met de nieuwe eigenaar. 
 

Hoe kom ik aan de WOZ-waarde na mijn verhuizing?
Als u in de loop van 2012 een andere woning koopt, kunt u voor uw nieuwe woning een WOZ-beschikking opvragen, zodra u bij het kadaster als eigenaar geregistreerd bent, belt u even met de afdeling Belastingen op telefoonnummer (0321) 388 425.
 

Mijn pand stond er op de peildatum nog niet; hoe kan dan de waarde getaxeerd zijn?
Als uw pand na de waardepeildatum van 1 januari 2011 is gebouwd, verbouwd of nog in aanbouw of verbouw is, dan wordt gekeken naar de toestand van het pand op 1 januari 2012 (artikel 18 van de Wet WOZ). Bij de waardebepaling wordt gelet op de veronderstelde waarde van 1 januari 2011. Datzelfde geldt als bijvoorbeeld uw pand of een deel daarvan in 2011 gesloopt is. Dan wordt rekening gehouden met de gevolgen van de sloop of afbraak. De WOZ-waarde is dus altijd gebaseerd op de waarde, die het pand zou hebben gehad op de waardepeildatum 1 januari 2011. Op deze manier wordt iedereen gelijk behandeld, zodat iemand met een vergelijkbaar pand dezelfde belasting betaalt.
 

Wat is het verschil tussen een waardepeildatum en een toestanddatum?
Een waardepeildatum is een datum naar welk moment uw pand is gewaardeerd. Als waardepeildatum voor het belastingjaar 2012 geldt 1 januari 2011.

De waarde van een onroerende zaak dient in het kader van de Wet WOZ te worden bepaald naar de waarde die de onroerende zaak op de waardepeildatum had en naar de situatie waarin de onroerende zaak zich op die datum bevond. Dit is slechts anders wanneer zich er tussen de waardepeildatum en het begin van het heffingstijdvak wijzigingen hebben voorgedaan in de zin van bouw, verbouw, wijziging van bestemming, verbetering, afbraak, etc. In die situatie wordt als toestandsdatum het begin van het heffingstijdvak gehanteerd (artikel 18, lid 3 van de Wet WOZ). In beginsel is de (fysieke) toestandsdatum dus gelijk aan de waardepeildatum, tenzij de hierboven genoemde wijzigingen zich in de tussenliggende periode hebben voorgedaan.